CEO-president van CenterState Rob Simpson benadrukt de noodzaak van meer huisvesting nu

CenterState CEO-president Rob Simpson sprak in een recente Syracuse.com-brief aan de redacteur zijn steun uit voor bestemmingswijzigingen en strategische huisvestingsprikkels om de huidige huisvestingsuitdaging in de regio aan te pakken:

Tientallen jaren lang werd deze gemeenschap geconfronteerd met talloze uitdagingen toen zij haar mondiale economische relevantie probeerde te herwinnen. Tegenwoordig zijn onze vooruitzichten voor toekomstige banengroei en economische kansen plotseling reëel. We hebben dit moment verdiend door onze vasthoudendheid, doorzettingsvermogen en creativiteit; het oplossen van de problemen die ons tegenhielden. Datzelfde niveau van innovatief denken en partnerschap moet nu worden toegepast op de grootste opkomende uitdaging voor ons economisch succes, duurzaamheid en gelijkheid: de beschikbaarheid en betaalbaarheid van kwaliteitswoningen.

De investering van Micron alleen al zal naar verwachting tussen nu en 2055 nog eens 76.264 inwoners creëren, en dat is de onderkant van het verwachte bereik. Gecombineerd met de economische groei vóór de komst van Micron en extra investeringen die geen verband houden met Micron en zijn toeleveringsketen, is het verwelkomen van 125.000 nieuwe inwoners in de komende tien jaar geen onrealistische schatting.

Dit niveau van bevolkingsgroei is hier al generaties niet meer gezien, dus het is niet verrassend dat onze gemeenschappen zich afvragen wat dit betekent voor het leven in Centraal-New York. Er valt enige bezorgdheid te verwachten, maar de bevolkingsgroei, en de bijbehorende diensten en kleine bedrijven die daarmee gepaard gaan, is een fundamenteel bijproduct van succesvolle gemeenschappen. Dit is onze toekomst en we moeten ons daarop voorbereiden.

Een rapport van Apartment Advisor schetst een beeld van een toch al urgent probleem: meer dan 50% van de huurders in onze regio betaalt meer dan 30% van hun gezinsinkomen voor huisvesting. Uit analyse door de huisvestingstaakgroep van de CEO van CenterState blijkt dat de huren de afgelopen zeven jaar met maar liefst 57% zijn gestegen. Waarom? Want in de jaren direct voorafgaand aan die tijd groeide de woningvoorraad in onze regio slechts met 0,53%. In 2022 waren in Onondaga County slechts 347 woningen toegestaan. 2023 lijkt een soortgelijk patroon te hebben gevolgd. Er bestaat een directe correlatie tussen het aantal gecreëerde woningen en de gemiddelde huurprijs.

Zonder massale en snelle investeringen in nieuwe wooneenheden zullen de hogere huisvestingskosten het steeds minder betaalbaar maken voor de mensen die hier al wonen, van onze meest kwetsbare woningen tot senioren en gezinnen met een middeninkomen – onze brandweerlieden, leraren, verpleegsters en meer. Na jarenlang onvermoeibaar te hebben gewerkt aan het opbouwen van een gemeenschap waarin onze kinderen toegang hebben tot zinvolle carrièremogelijkheden, lopen we nu het risico dat ze uit de markt worden geprijsd.

Om te voorkomen dat deze huidige crisis verergert, hebben we elk jaar meer dan 2.500 nieuwe woningen nodig, meer dan zes keer ons huidige ontwikkelingstempo. Gelukkig wil de particuliere sector graag aan deze vraag voldoen. Tegenwoordig volgt de CEO van CenterState meer dan 2,8 miljard dollar aan voorgestelde woningbouwprojecten voor in totaal bijna 9.000 eenheden. Hoewel dit voorgestelde investeringsniveau ongekend is, is het ook verre van gegarandeerd.

Twee uitdagingen vallen op in onze race om de betaalbaarheid van woningen voor alle inwoners van Centraal-New York te behouden.

Ten eerste kunnen we niet aan dit niveau van de vraag naar woningen voldoen met alleen eengezinswoningen op grote kavels. Investeringen in meer geconcentreerde, beloopbare gemeenschappen zijn nodig om de wildgroei te beperken en onze bestaande water- en afvalwaterinfrastructuur volledig te benutten om de belastingen onder controle te houden. Deze investering in onze gemeenschap zal levendige, voorzieningenrijke en verbonden omgevingen creëren voor jongeren, gezinnen en senioren. In Onondaga County is echter van rechtswege slechts 3% van al het woongebied, en slechts 1% van dergelijk land buiten de stad Syracuse, bestemd voor dit soort meergezinswoningen.

Ontwikkelaars die gemeenschappen willen bouwen waar geen bijgewerkte bestemmingsplannen bestaan, moeten lagen van plannings- en bestemmingsherzieningen doorlopen en speciale vergunningen aanvragen (die niet gegarandeerd zijn), wat allemaal tijd en kosten met zich meebrengt. We kunnen dit moment niet aangaan zonder hervormingen van de ruimtelijke ordening en een duidelijke verschuiving in onze bereidheid om woningen met een hogere dichtheid in Centraal-New York te huisvesten. Het moderniseren van bestemmingsbeperkingen is niet alleen goed voor ontwikkelaars en ontwikkelaars, het geeft eigenaren van onroerend goed ook meer bevoegdheden om waarde te creëren met hun onroerend goed.

Ten tweede hebben de leenkosten, gezien de acties van de Federal Reserve om de inflatie de afgelopen achttien maanden te vertragen, recordhoogten bereikt. De bouwkosten zijn tijdens de pandemie enorm gestegen. Totdat deze factoren zich stabiliseren, zijn er meer financiële prikkels nodig om het starten van woningen op de korte termijn aan te moedigen. Het Housing Trust Fund en het ReZone Syracuse -programma van de stad Syracuse, het nieuwe uniforme belastingvrijstellingsbeleid (UTEP) van Onondaga County en de Pro-Housing Communities-aanduidingen van de gouverneur zijn allemaal broodnodige instrumenten, en toch blijven ze onvoldoende om de markt in beweging te brengen. Er zijn meer instrumenten en prikkels nodig, niet minder, en het is de taak van alle gekozen functionarissen, bedrijfsleiders en filantropische partners om ideeën ter tafel te brengen om ontwikkeling op grote schaal mogelijk te maken.

Voor alle duidelijkheid: niemand wil de toekomst van Central New York, of de toekomstige behoeften van de inwoners van onze regio, verpanden aan een ontwikkelingsbonus op de korte termijn. We kunnen ervoor zorgen dat dit niet het resultaat zal zijn als we samenwerken om deze twee hardnekkige obstakels aan te pakken. Jarenlang was de uitdaging voor onze gemeenschap de vraag hoe we onszelf konden herpositioneren voor economisch succes en hoe we groei konden vertalen in grotere kansen voor alle inwoners. Tegenwoordig is die probleemstelling verschoven. Nu banen en kansen toenemen, moeten we onze collectieve focus verleggen naar het garanderen dat onze inwoners betaalbare, kwaliteitsvolle woonruimtes hebben.

De inwoners van onze regio voelen de pijn van de oplopende huisvestingskosten. Elke stad, dorp en dorp in het centrum van New York zal profiteren van onze evolutie van stagnatie naar groei. Daarom delen we allemaal de last van het leveren van echte oplossingen in de vorm van meer en beter betaalbare woonplekken.